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任澤平:2019中國城市發展潛力排名

2019-06-28 15:51:18  來源:浙江經濟網  有評論

研究背景與分析框架:房地產市場進入總量平衡、區域分化的城市群時代。1)背景:房地產進入新周期,城市發展進入城市群都市圈時代。中國20-50歲人口于2013年見頂,存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建,標志著中國房地產市場告別高增長階段,進入高質量發展的新時代新周期。在中長期,城鎮化、居住改善、城市更新三大紅利將支撐中國房地產市場未來平穩發展。從區域看,中國進入城市群都市圈時代,區域分化突出,城市發展潛力差異巨大,城市研究價值更加凸顯。2)分析框架:基本面分析趨勢,市場面分析時機。基本面分析是城市發展潛力研判的核心,關鍵在于研判人口,邏輯鏈條是:人隨產業走,產業決定城市興衰,規模經濟和交通成本等區位因素決定產業布局。我們在基本面關注需求側的人口現狀、人口潛力和人口購買能力,以及供給側的住房存量及土地財政依賴度,共涉及23個指標。在市場面,用房價周期、需求透支率、庫存去化、地價房價比等波動較大的4個短期指標研判城市市場熱度,以在基本面分析基礎上判斷進入時機。根據歷史數據回測,準確度為75%。

基本面:2019年中國城市發展潛力排名。1)榜單概覽:2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名,二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十;東部地區有32座城市進入前50名,長三角、珠三角地區表現尤其突出;東北地區有超八成城市位于200名之后。百強城市以全國13%的土地,集聚50%的人口,創造73%的GDP,占全國商品住宅銷量的62%。2)人口現狀:人口持續向大城市集聚,中西部核心城市崛起。從區域層面看,當前人口回流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚并存,京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。從分線城市看,人口持續向一二線大城市流入,三線城市全域流入流出基本平衡,四線城市持續流出。從重點城市看,深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長,西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起,北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長放緩。3)人口潛力:人隨產業走,一二線產業基礎及潛力突出。一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP,人口集聚潛力很大。在產業創新方面,一二線城市頭部效應顯著,上市公司占比、發明專利授權量合計分別占約70%、75%,其中京滬深占據絕對高地,杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。在交通區位上,一二線城市占據交通樞紐地位,高鐵始發終到趟數分別高達740、149趟,東部地區受益于自然地理和率先發展戰略交通基礎條件更優。在公共資源上,一二線城市優質教育、醫療資源密集,城市軌道交通提升城市運行效率。4)購買能力:一二線城市絕對購買能力較高,相對購買能力較低。從絕對水平看,一線城市人均儲蓄存款、可支配收入分別高達11.5、6.6萬元,遠高于其他城市。從相對水平看,一線、二線、三線、四線城市房價收入比分別為20.8、10.6、8.4、6.0年,但一線城市因供給不足,房價并非由中位數收入人群決定,而是由高收入人群決定。5)住房供給:一二線城市住房供給偏緊,二三線土地財政依賴度較高。一二線城市住房供給偏緊、套戶比分別為0.97、1.02,東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。東部、中部土地財政依賴度較高,分別為57%、52%;二三線城市較高,分別為64%、50%。

市場面:2019年百強城市何時布局最佳?1)榜單概覽:在基本面分析基礎上,結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔,其中深北上廣等15個城市為一檔,成都、武漢等25城為二檔,蘭州、徐州等60城為三檔。2)量價趨勢:部分三四線城市需求明顯透支,部分一二線城市成交量有所回暖、市場有望趨穩。已經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩,如供給不足或存在一定上漲壓力;前期受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在調整風險。3)庫存去化:西部地區、四線城市總體庫存風險較高。從可售庫存看,2019年1月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月,三四線城市從2018年下半年以來有一定上升。從廣義庫存看,2017年西部地區、四線城市土地消化周期分別為2.5、2.1年。4)拿地成本:2018年地價房價比總體回落,少數城市仍較高。2019年3月百城樣本中一線、二線、三四線城市住宅類用地成交溢價率分別為4.2%、21.6%、21.4%,其中二線城市連續4個月上行、三四線城市連續5個月上行。2018年一線、二線、三線、四線城市地價房價比分別為29%、25%、19%、13%,除一線城市較2017年小幅上升1個百分點外,二線、三線、四線城市分別下降7、5、2個百分點。

擁抱城市群,把握大趨勢。以中心城市為引領的都市圈城市群更具生產效率,更節約土地、能源,是支撐中國經濟高質量發展的主要平臺,是中國當前以及未來發展的重點。2019年發展潛力百強城市中有96個位于19大城市群,有54個位于24個千萬級大都市圈。從人均生產效率看,分規模人均創造GDP呈現規模從大到小的遞減現象;1000萬人以上的城市人均創造14萬元的GDP,是100-300萬人城市的2.1倍,是20萬人以下城市的約5倍。在城市群層面,19個城市群的核心在于京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。預計到2030年,中國2億新增城鎮人口的約80%將分布在19個城市群,其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。在都市圈層面,24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP,其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。在大都市圈之外,仍有兩類三四線城市值得關注:一類是東部沿海地區經濟實力比較突出的三四線城市,另一類是距離中心大城市較遠、轄區或腹地人口規模大的內陸地方性中心城市,均多數位于城市群內。

實施真正的房地產長效機制,有助于市場平穩健康發展,這也是人民、政府、企業等各方的共同期盼。長效機制的關鍵在于人地掛鉤、金融穩定和因城施策。對于人口持續流入、供地不足導致的房價過高城市,增加土地供應;對于人口持續流出、供地過多導致的庫存過高城市,減少土地供應;通過人地掛鉤實現供求平衡,解決此前人地分離、供求錯配導致的一二線房價過高、三四線庫存過高問題。從美國、英國、德國、日本、中國香港、新加坡等經驗看,房地產過度金融杠桿化是風險之源,貨幣金融穩定是治本之策,要避免貨幣超發、杠桿過高和居民過度舉債,通過貨幣、金融、稅收、土地等多種手段,支持剛需和改善型需求,抑制投機型需求。

來源:新浪財經

責任編輯:李毅


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