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業主和物業的矛盾真的陷入不可調和的“死胡同”?

2019-06-24 14:54:08  來源:浙江經濟網  有評論

原標題:業主和物業 如何為小區當好家?

今年3月1日,修改后的《上海市住宅物業管理規定》正式施行,給予了一系列解決方案。同時,滬上部分住宅小區積極探索,出現了一批可以復制的管理經驗。

面臨“三無”困境

位于三舒路192弄的東方康達家苑(一期),盡管原來有業委會、物業公司,但業委會卻已全體辭職,物業公司也已決定于9月4撤場,而該小區業主的手機,也往往信號不暢時斷時續。居民說,小區面臨“三無小區”局面:無業委會,無物業公司,無暢通通信信號。

造成如此局面,與管理上的一些“不透明”做法不無關系。

小區業主自建了微信群,但難以在微信群里看到來自業委會或物業公司的官方信息,他們聊天后調查又發現,小區地下停車庫每年有一筆80多萬元的公共收益;各大通訊公司在小區內安裝基站(業主們有意見后已全部拆除,拆除后小區通信信號不暢)時每年要付總計約10萬元的費用;小區電梯等公共部位廣告收益也數以萬元計。

社區所有者建立了他們的微信群,但很難看到微信集團的行業委員會或物業公司的官方信息。聊天后,他們發現社區的地下停車庫每年有超過80萬元的收益;大型通信公司在社區安裝了基站(業主在征得意見后全部拆除,拆除社區的通信信號不順暢),年費約10萬元;公共電梯和其他公共部分的公共部分也賺了數萬元。

這些費用雖然符合“業主公約”,但原則上不應用于補充財產維持基金50%,但事實上,除了通信基站運營商每年支付50%的工作費用外委員會,其余的交給了物業公司。

在這種情況下,業主的物業維修基金已經被使用。然而,社區數百個滅火器已經過期且沒有更換,消防軟管也已損壞且未更換。最近,當財產火災修復因沉降而受損時,防空設施的通風口也被“簡單處理”阻擋。

業主指責行業委員會未能履行物業公司的監管職能。業主在保護業主的權益方面沒有這樣的事情。一些業主甚至懷疑行業委員會和房地產公司之間存在“貓膩”。在懷疑的聲音中,所有委員會都辭職,不愿意接受采訪。

雖然愿意“發聲”的社區居委會負責人張先生解釋說,行業委員會沒有按照業主大會組織業主會議,“任意”決定“有權使用“公共收入因為計算發現,維修社區的正常運營物業費應達到1.8元/月/平方米,而住宅物業費實際上只有1.15元/月/平方米,其中0.4元/月/平方米也用于社區電梯維修,起點也是建設社區更好。

然而,業主不接受解釋,并質疑選舉委員會成員的“透明度”和公正性。

根據三林鎮住房辦公室提供的信息,為了解決社區的“困境”,指導社區委員會成為社區管理的重中之重已成為指導任務。新工業委員會成立后,將選擇新的產業,房地產公司。

業主籌集資金建立一個明星建筑群

推開南京西路1191號的防盜門,走廊兩側有大理石磚,天然線條。它簡單而大氣。頂部是獨特的水晶吊燈。自動扶梯已經啟動,走廊里有許多懸掛著的自動扶梯。裝飾畫..靜安區南京西路華業小區黨委書記金玉平自豪地介紹說,這是一座近百年歷史的老建筑。該建筑群正在參與“五星級美麗建筑群”。

幾年前,這里的走廊亂七八糟也給業主帶來了麻煩:墻上不停有斑點的渣,走廊上堆著電瓶車,自行車,鞋柜等物品,數十根電線掛在頭頂上方. 2015年,像老房子江華一樣,在大樓里購買了一套商品房。

室內裝飾是新的,但戶外空間讓人感覺“不好”。江華建議自費裝修走廊,得到大多數業主的支持。 “居民的熱情是件好事。我們怎樣才能做好工作?“金玉平和團隊領導 ,主的代表已經討論了很長時間。隨后,業主代表和團隊負責人向20多戶家庭發放了居民調查表。結果,只有2個家庭主持了“異議”意見。在建筑領導人朱大偉多次訪問大門后,兩位業主也改變了主意。

去年年底,該大樓的公共空間維修項目啟動。走廊里的電線在盒子里排出了,自行車,電瓶車被推入了社區的指定停車區。翻新后,墻上鋪滿了大理石磚,還掛著幾幅古老的藝術畫作..過去的黑暗和擁擠的走廊現在已經成為充滿藝術氣息的公共空間。 16戶家庭出資,承擔了6萬多元的裝修費。

物業公司“入不敷出”,業主卻認為“物非所值”!

如何讓物業公司、業主都達到一個“質價相符”平衡點?

記者從靜安區獲悉,為進一步提升區內舊住宅小區物業管理水平,加強對物業服務質量的監管,政府引入第三方專業測評機構,對物業一體化管理服務實效進行測評。

日前,記者在巨鹿路568弄四方新城小區看到第三方專業測評機構的行業專家朱榮妹正在進行突擊檢查:物業管理處,小區維修項目是否明碼標價、公示?最近兩周,小區業主報修記錄及反饋記錄是否齊全?梅雨季來臨,小區內是否做好應急維修預案?朱榮妹一邊在小區內檢查,一邊拍照、記錄。朱榮妹拿著一疊測評表,包括人員管理、管理制度、臺賬管理等方面100多個測評明細。她會根據檢查情況進行打分,整理出一份小區的物業管理全套“體檢”報告。

原來,四方新城小區也是一個業主和物業公司矛盾比較突出的小區之一。南京西路街道房管辦主任朱文凱介紹道,這個近20年的商品房小區,物業管理費從未調整。同時,業主對物業公司意見大,矛盾多。新一屆業委會成立后通過選聘新物業,前期物業公司于2017年離開,新物業公司入駐。

在街道房管辦、第三方專業測評機構指導下,新物業逐漸獲得了業主及業委會支持和信任。今年年初,物業公司通過成本核算與實際收支等財務報表,向業委會提出適當提高物業管理費,已獲業委會支持并在程序操作中。

“街道房管辦收到專業機構測評報告,會對各小區物業服務水平進行排名,并將排名結果同步發送給房管局、居委會、物業管理公司的上級部門。”南京西路街道副主任沈偉介紹道,對于個別物業服務項目測評結果不理想,按期整改不到位,街道會遵從民意、勸退管理效能低下的物業企業。引入第三方專業測評后,物業服務管理的水平明顯上升,住宅小區的群體性投訴幾乎沒有發生。

來源:新民晚報

責任編輯:金承


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